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莫得对比，就莫得伤害。

商酌一个楼盘热销与否，要津少量在于，与敌手比拼完全值。

一个很好的例子是，中海瑞文里和璟悦长安。它们都来自石景山，一个在长安街北，一个在长安街南，相距约3.5公里。

它们至少有两个共性：1、石景山的好屋子代表；2、齐以刚需定位为主。

并且，它们也都卖得可以。只不外，先发的首钢璟悦长安，风头被其后的中海瑞文里卓越了。

1、首钢璟悦长安。

7月5日开盘，入市700套房源中，首推411套，官宣今日卖出去217套，去化率达31%。

驱散11月13日，网签184套，成交均价6.12万元/平米，网签金额11.52亿元，去化率26.29%。

2、中海瑞文里

9月25日开盘，823套房源中，首推417套房源，官宣今日卖出超300套，金额超21亿元。

驱散11月13日，网签258套，成交均价6.24万元/平米，网签金额16.56亿元，去化率达到31.35%。

这组数据一双比，谁强谁弱，一目了然。

花姐用一句话来空洞：瑞文里其后居上，璟悦长安潜力不及。

来自瑞文里的居品背刺

同为石景山的好屋子，比拟中海瑞文里，首钢璟悦长安占尽先发上风。且在石景山的在售楼盘里，险些是唯一的地铁盘。

本年2月8日，首钢地产以28.01亿元底价，摘得首钢诞生处SS00-1617-0001、0003地块。

其中，0001地块为交易金服用地，占地1.074万平米，地上建面2.73万平。出让文献中，该地块将与地铁1号线直线和11号线二期交织点——剖判场南街站B1相差口，进行一体化野心。

0003地块为首钢璟悦长安，在0001地块的北边，占地2.8万平米，地上建面7.59万平米，容积率2.71，控高60米（局部80米）。

从地形上看，首钢璟悦长安为步调的南北窄、东西长的长方形好地。东西长约246米，南北宽约112米。

而中海瑞文里则由648、650两个地块构成。在地形上规整度上，显然输于首钢璟悦长安。

不外，在户型和支撑圭表上，尽管二者的力度都不小，但中海瑞文里依然后来居上。（详见《北京楼市，终末的阳台之战》）

首钢璟悦长安稍丰富些，共四个段位：83平东西向两居、97和107平三居，以及133平四居。

中海瑞文里莫得两居居品，三款户型为：90暖热110平三居，以及131平四居。

支撑圭表方面，它们均有南北内嵌阳台，南向都是顶着1.8米上限而行。主要离别在于：

1、北晨曦台上，中海瑞文里进深也为1.8米，131平另多了一处，进深为1.1米；首钢璟悦长安通盘户型则只消一处，107平进深为1.1米；

2、首钢璟悦长安97平南向内嵌阳台只消客厅一处，主卧为飘窗；中海瑞文里90平，客厅主卧均为内嵌阳台。

璟悦长安：好屋子元素使劲过猛

在花姐看来，除了居品上支撑圭表上的若干间隙外，许多条目上，首钢璟悦长安是不输中海瑞文里的。

但为何同在一个大屋檐下，它后期就卖不动了呢？

购房者眼睛是雪亮的。在居住的舒界限上，首钢璟悦长安要过时中海瑞文里。

背后，恰正是过于追求好屋子元素后，酿成的反噬。（详见《石景山好屋子，使劲过猛了》）

先来望望首钢璟悦长安的楼间距。112米的地块进深，首钢地产在它身上，筹谋了4排16栋6-18层的住宅楼。

而为了杰出中央园林后果，首钢璟悦长安4排楼栋，进一步被压缩成南北两个大面貌。

这平直导致楼与楼之间，最小的距离只消9米，酿成了大宗的角煞，抑制严重。

反不雅中海瑞文里，两个地块加一说念5.6万平米，达到了首钢璟悦长安的两倍，再加最高1.7的容积率，也只筹谋了16栋5-16层住宅楼。

仅从此点看，中海瑞文里两个小区的通透经由，要远强于首钢璟悦长安。

雪上加霜的是，大圭表的阳台和其他好屋子元素，进一步让首钢璟悦长安的楼体变厚了。

它通盘南北阳台的进深加一说念，可接近12米操纵。这也就意味着，它的楼间距，因这些支撑妙技，变窄了12米。

花姐曾测算过，首钢璟悦长安通盘不计容面积加一说念，约1.27万平米。

也即是说，它信得过的容积率，比2.71足足多出了0.45，达到了3.16。

一个酷爱酷爱的细节，首钢璟悦长安开盘时，沙盘上尽然莫得建筑模子，而是被一堆透明的水晶体替代了。（详见《单凭水晶体，北京有屋子卖爆了》）

这么的手法，在北京楼市，很是陌生。

手脚首钢璟悦长安的掌舵者，杜林巍和他的团队，那时的这种作念法，是不是念念刻意裁减楼间距过密的本质呢？

花姐点评

在石景山楼市，首钢璟悦长安和中海瑞文里是一双竞品。

它们有点这么的嗅觉：既生瑜，何生亮。

在一个不大的楼市板块，一般只消一个王者。

拿通州来例如：当河景房中建运河玖院一面市，它广大的虹吸效应，吸走了绝大部分通州的客户，一花独放。

它越热，就越有东说念主买单。

违犯，要是某个热盘，一朝冷下来，就很难归附元气。

在石景山楼市，首钢璟悦长安就有点潜力不及，被中海瑞文里的势头压下去了。

留给首钢璟悦长安总司理杜林巍的技巧未几了，手中还有约500套屋子没卖出去。